"같은 단지 거래가 몇 년째 없는데, 상속 신고는 어떤 값으로 해야 하나요?" 세대수가 적은 단지를 물려받으신 분들께 자주 듣는 질문입니다. 입지가 좋아도 거래가 드문 집은 값을 가늠할 잣대가 마땅치 않거든요.
얼마 전 맡았던 삼성동 우정에쉐르 상속 건이 그랬습니다. 저는 그 건에서 이웃 대단지의 호가를 옮겨 오지 않았어요. 대신 이 집이 가진 조건을 하나씩 짚어 값의 근거를 세웠습니다.
이 글에서 답하는 질문
- 거래가 오래 끊긴 나홀로 아파트도 감정평가가 되나요?
- 삼성동 아파트 상속 감정평가에서는 무엇을 확인하나요?
- 거래가 없으면 공시가격으로 신고해도 되나요?
- 평가사마다 금액이 다르게 나올 수 있나요?
삼성동 아파트 상속 감정평가를 알아보신 사정
의뢰인께서 상속받으신 곳은 강남구 삼성동의 나홀로 아파트였습니다. 7호선과 분당선 역이 가까운 단지지만 모두 40세대뿐이라 사고파는 일이 거의 없는 곳이죠. 신고할 값을 정하려고 보니 비교할 만한 같은 단지 거래가 보이지 않아 막막하셨다고 합니다.
주변 대단지 시세를 가져다 쓰자니 이 집과는 사정이 너무 달라 보였어요. 그래서 감정평가로 근거부터 세워 보기로 하셨습니다.
삼성동 아파트 상속 감정평가에서 먼저 확인한 네 가지
현장과 자료에서 확인한 조건은 모두 넷이었어요.
- 세대수가 매우 적었고, 단지 안 마지막 거래는 2022년이었습니다.
- 의뢰하신 세대는 저층이었습니다.
- 차가 드나드는 길이 불편했고 주차 공간도 좁았습니다.
- 이름이 널리 알려진 브랜드 단지가 아니었습니다.
| 확인한 조건 | 이번 건에서 본 것 |
|---|---|
| 거래 이력 | 단지 안 최근 거래가 2022년 이후 없음 |
| 층 | 저층이라 조망과 일조에서 불리함 |
| 차량과 주차 | 진출입이 불편하고 주차장이 협소함 |
| 규모와 인지도 | 40세대, 알려진 브랜드가 아님 |
이 넷은 주변 단지 시세표만 봐서는 드러나지 않는 조건입니다. 그래서 하나도 빼지 않고 평가서에 근거로 적어 두었습니다.
같은 단지 거래가 없을 때 비교 사례를 고른 방법
거래가 몇 년째 없는 단지라도 평가는 할 수 있습니다. 같은 단지 거래가 없으면 가까운 곳의 비슷한 아파트 거래를 비교 사례로 씁니다. 다만 그 거래를 그대로 옮기지 않고, 두 단지가 어디서 다른지를 하나씩 보정합니다.
이번에도 인근 유사 단지의 거래를 고른 뒤 세대수, 층, 주차, 인지도의 차이를 보정 항목으로 세웠습니다.
나홀로 아파트 평가에서 가장 품이 드는 대목이 바로 이 보정이에요. 보정마다 왜 그렇게 봤는지 설명이 붙어야 나중에 근거로 남습니다. 단지 규모가 작으면 사고팔기가 쉽지 않다는 점도 이때 함께 따졌습니다.
삼성동 아파트 상속 감정평가에서 층과 주차를 따로 본 이유
저층은 조망이 막히기 쉽고, 소음과 먼지가 가깝고, 볕도 덜 듭니다. 같은 단지 안에서도 층이 다르면 시장에서 받는 대접이 달라지죠.
주차도 가볍게 넘길 조건이 아닙니다. 땅값이 비싼 강남에서 집에 차를 대기 어려우면 따로 드는 비용이 생기기 때문입니다. 그래서 저는 차가 들어가는 입구와 주차장을 직접 보고, 그 불편을 보정 근거로 적었습니다.
거래가 없으면 공시가격으로 신고해도 될까
할 수는 있지만 저는 권하지 않아요. 공시가격으로 신고했다가 과세관청이 시가를 따로 판단하면 가산세까지 질 수 있습니다.
그렇다면 싼 값일수록 좋은 평가일까요? 그렇지 않습니다. 근거 없이 정한 값은 어느 쪽이든 나중에 설명되지 않습니다.
거래가 드문 집일수록 조건을 근거로 적정한 시가를 세워 두는 편이 안전합니다. 이번 의뢰인께서도 그 점을 듣고 공시가격 대신 감정평가로 신고 준비를 이어 가셨습니다.
삼성동 아파트 상속 감정평가, 평가사마다 금액이 다를 수 있나요
네, 다를 수 있습니다. 어떤 거래를 비교 사례로 고르고 차이를 어떻게 보정하느냐에 평가사의 판단이 들어가기 때문입니다. 나홀로 아파트처럼 사례가 적을수록 그 폭은 더 커질 수 있고요.
그래서 이번 건에서도 조건 넷을 표로 정리하고 보정마다 이유를 남겼습니다. 값보다 그 값에 이른 과정이 설명되는지가 먼저라고 보기 때문입니다.
상담 때 알려 주시면 좋은 것
- 상속이 시작된 날, 곧 언제를 기준으로 보셔야 하는지
- 단지 이름과 상속받으신 부동산의 종류
- 같은 단지 거래가 언제 마지막으로 있었는지 아신다면 그 시기
- 신고 일정과 지금 가장 걸리시는 점
진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 거래가 없는 집이라 어디서부터 봐야 할지 모르겠다면, 사정을 문자로 먼저 남겨 주세요.