"토허제로 시세가 더 오를까 봐 불안해요." 압구정 한양5차 세대를 증여하려던 의뢰인께서 첫 통화에서 꺼내신 말씀입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이기 직전이었어요.
의뢰인께서는 지인분의 추천으로 제게 다급하게 연락을 주셨어요. 급한 사정은 분명했고, 저는 그 일정 안에서 빠뜨리면 안 되는 단계부터 추렸습니다.
이 글에서 답하는 질문
- 압구정 한양 감정평가를 왜 그렇게 급하게 요청하셨나요?
- 시세가 빠르게 움직일 때 기준시점은 어떻게 정하나요?
- 고가 아파트는 왜 두 곳에서 평가를 받나요?
- 일정이 급해도 빠뜨리면 안 되는 것은 무엇인가요?
압구정 한양 감정평가, 지인 추천으로 걸려 온 다급한 상담
같은 압구정 아파트라도 한강 조망과 단지 안 위치에 따라 값이 크게 갈립니다. 그래서인지 압구정 건은 먼저 평가를 받아 본 소유주분의 소개로 이어지는 일이 많았고, 이번 의뢰인도 그렇게 오셨죠.
목적은 증여에 쓸 시가 참고였습니다. 의뢰인께서는 이미 마음을 정하고 오셨고, 남은 것은 언제를 기준으로 평가하느냐였어요.
상담을 하며 왜 이렇게 서두르시는지 사정을 여쭸습니다. 들어 보니 현실적인 이유가 두 가지 있었어요.
급하게 서두르신 첫째 사정, 오르는 시세와 등기 전 거래
당시 압구정 한양5차는 그해 3월 이후로 10% 넘게 오른 상태였습니다. 의뢰인께서는 토허제 지정 뒤 시세가 더 오르면 평가액도 따라 오를까 걱정하셨습니다. 똘똘한 한 채를 찾아 압구정으로 다시 눈을 돌리는 사람도 늘 거라고 보고 계셨고요.
게다가 압구정은 10.15 대책 전부터 이미 토지거래허가구역이었습니다. 그래서 계약은 됐지만 아직 등기가 나지 않은 고가 거래가 여럿 있는 상황이었어요. 그 거래들이 공개 기록에 오르면 새로운 비교 기준이 될 수 있었습니다.
둘째 사정, 다주택자의 보유 부담
"제가 다주택자라서, 종부세와 양도세를 생각하면 차라리 증여가 나을 것 같아요." 의뢰인께서는 정책이 어떻게 바뀔지 모르는 상황에서 장기적인 보유 부담을 솔직하게 털어놓으셨습니다.
그래서 가지고 계신 부동산 가운데 가장 무게가 큰 압구정 세대를 증여하기로 하셨다고 합니다. 두 사정이 겹치니 하루라도 빨리 일정을 잡고 싶어 하신 것도 이해가 됐습니다.
압구정 한양 감정평가에서 기준시점부터 정한 이유
저는 가장 먼저 평가 기준시점과 증여일을 맞췄습니다. 평가는 기준시점에 확인되는 거래로 근거를 세우기 때문입니다. 시세가 빠르게 움직일 때는 기준시점과 실제 증여일이 벌어지면 근거와 현실이 어긋납니다.
그래서 토허제 시행 일정과 등기 전 거래의 상황을 함께 놓고 의뢰인의 증여 일정에 맞춰 기준일을 잡았습니다. 이런 시장에서는 일정 관리가 평가의 첫 단추입니다. 제도가 바뀌는 시기에는 며칠 차이로 근거가 되는 거래가 달라질 수 있거든요.
압구정 한양 감정평가를 두 곳에서 받은 이유
고가 아파트일수록 평가액의 객관성이 중요합니다. 압구정 한양5차 같은 단지는 과세관청이 눈여겨보는 대상이기도 하고요. 기준시가가 10억 원을 넘는 부동산은 두 곳 이상의 평가를 받도록 되어 있습니다.
이번 건은 협력 평가법인과 함께 두 곳에서 따로 평가했습니다. 그리고 두 평가액의 평균을 시가로 삼았어요.
일정이 급했기 때문에 두 곳의 현장 일정도 처음부터 함께 맞춰 두었어요. 평가를 한 곳에서만 서두른다고 끝나는 일이 아니었으니까요.
압구정 한양 감정평가, 급할수록 빠뜨리지 않은 것
| 단계 | 이번 건에서 한 일 |
|---|---|
| 사정 청취 | 서두르는 이유 두 가지와 증여 일정 확인 |
| 기준시점 | 증여일과 맞추고 등기 전 거래 상황을 함께 검토 |
| 복수평가 | 협력 평가법인과 두 곳에서 따로 평가 |
| 이후 검토 | 협업 세무사님과 평가액을 바탕으로 세금 흐름 검토 |
평가액이 나온 뒤에는 저와 협업하는 세무사님과 함께 증여세, 취득세, 보유세, 양도세를 두루 짚어 보았습니다. 평가는 그 계산이 올라설 기준을 세우는 일입니다. 시장이 흔들릴수록 그 기준이 분명해야 다음 판단도 흔들리지 않습니다.
상담 때 알려 주시면 좋은 것
- 증여를 언제쯤으로 생각하고 계신지
- 서두르시는 이유, 곧 지금 가장 걸리시는 점
- 단지 이름과 증여하실 부동산의 종류
- 함께 상의 중인 세무사님이 계신지
진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 일정이 급해 마음이 바쁘시다면, 원하시는 증여 시기부터 문자로 남겨 주세요. 남은 기간 안에서 무엇부터 할 수 있는지 먼저 말씀드리겠습니다.