"감정평가는 언제 받는 게 맞을까요?" 상속이나 증여, 가족 간 저가양도를 앞둔 분들께 자주 듣는 질문입니다. 감정평가액은 기준시점의 시장을 따라가거든요.
그래서 평가를 언제로 잡느냐는 곧 어느 때의 거래를 근거로 삼느냐와 같은 말이에요. 대치동 한보미도맨션 2층 세대를 맡았을 때, 저는 이 시점 문제를 의뢰인과 오래 상의했습니다.
이 글에서 답하는 질문
- 대치미도 감정평가는 언제 받는 것이 맞나요?
- 탁상감정을 받은 뒤 정식 평가를 미뤄도 되나요?
- 시장이 움직일 때 평가 시점은 어떻게 잡나요?
- 감정평가서는 언제 작성된 것까지 시가로 인정되나요?
대치미도 감정평가를 처음 문의하신 2월
지난 2월, 의뢰인께서 한보미도맨션 2층 세대로 탁상감정을 받으신 것이 시작이었습니다. 그때의 시장과 매매 사례를 반영한 탁상감정이었고, 의뢰인께서는 바로 정식 평가까지 가고 싶어 하셨어요.
그런데 당시 시장에는 큰 변수가 하나 걸려 있었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 전이라, 그사이 급매물이 나오며 시장이 흔들릴 수 있는 때였죠.
탁상감정은 정식 평가 전에 범위와 근거를 먼저 살펴보는 단계입니다. 정식 의뢰로 이어지면 탁상감정 비용은 전액 공제됩니다. 그래서 탁상감정을 받아 두고 정식 평가 시점을 따로 고르는 것도 충분히 가능합니다.
정식 평가를 바로 진행하지 않은 판단
저는 정식 평가를 서두르기보다 한두 달 시장을 더 지켜보자고 말씀드렸습니다. 평가의 근거가 되는 거래들이 막 움직이려던 참이었기 때문입니다. 의뢰인께서도 그 판단에 동의하셔서, 일정을 잠시 멈추기로 했습니다.
한두 달이 지나자 실거래와 다른 감정평가 사례에서 흐름이 달라진 것이 보였어요. 기준시점을 어디에 두느냐에 따라 근거로 삼을 거래 자체가 바뀌는 상황이었죠.
5월에 대치미도 감정평가를 다시 확인한 것
5월에 탁상감정을 한 번 더 진행했습니다. 이번에는 그사이 쌓인 실거래와 평가 사례를 새로 모아 비교 대상을 다시 골랐어요. 그리고 2층이라는 조건까지 함께 반영해 최종 평가를 진행했습니다.
| 확인한 것 | 이번 건에서 본 것 |
|---|---|
| 2월 탁상감정 | 그때의 시장과 매매 사례 반영 |
| 시장 변수 | 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자 급매물 |
| 5월 재확인 | 그사이 실거래와 다른 평가 사례의 흐름 |
| 개별 조건 | 2층이라는 층의 특성 |
같은 물건이라도 기준시점이 바뀌면 근거로 쓰는 거래가 달라집니다. 이 건은 평가를 잘 받는 것만큼 언제를 기준으로 삼느냐가 무겁다는 것을 보여 준 사례였습니다.
대치미도 감정평가, 시장이 움직일 때 시점을 보는 법
평가 시점은 계획한 상속이나 증여 일정과 함께 정해야 합니다. 시장이 한쪽으로 빠르게 움직일 때는 기준시점과 실제 상속일이나 증여일이 멀어지지 않게 하는 것이 먼저입니다.
가격이 가파르게 오르는 시기에는 일정을 미룰수록 그사이의 거래가 근거에 들어옵니다. 시장이 가라앉거나 멈춰 있을 때는 그 분위기가 평가에도 그대로 반영되고요. 어느 쪽이든 기준시점의 거래와 동떨어진 값은 시가로 설명하기 어렵습니다.
감정평가서가 시가로 인정되는 기간
법은 감정평가액을 시가로 인정하는 기간을 목적마다 정해 두고 있습니다. 아래는 2026년 기준으로 정리한 기간입니다.
- 상속: 상속개시일 전후 6개월 이내
- 증여: 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내
- 저가양도(양도세): 양도일(또는 취득일)을 기준으로 앞뒤 3개월 안 (2026년 2월 개정 기준)
이 기간 밖에서 작성된 평가서는 신고에 시가로 쓰기 어렵습니다. 시점을 아무리 잘 골라도 기간을 넘기면 소용이 없으니, 이 범위부터 확인하시는 게 좋습니다.
대치미도 감정평가 시점을 정할 때 함께 본 세 가지
이번 대치미도 건에서도 아래 순서대로 상의했어요.
- 지금 시장이 어느 쪽으로 움직이고 있는지
- 인정 기간 안에서 기준일을 어디에 둘지
- 그 기준일에 맞춰 평가를 언제 진행할지
혼자 정하기에는 낯선 용어와 법 조문이 많습니다. 일정과 시장을 같이 놓고 보면 결정이 훨씬 수월해집니다.
상담 때 알려 주시면 좋은 것
- 상속, 증여, 저가양도 가운데 어떤 목적인지
- 언제를 기준으로 생각하고 계신지
- 탁상감정을 받은 적이 있다면 그 시기
- 신고 일정과 지금 가장 걸리시는 점
진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 평가 시점을 언제로 잡아야 할지 고민되신다면, 사정을 문자로 먼저 남겨 주세요.