반포 르엘 증여 감정평가, 작은 단지 공시가격 신고 전에 볼 것

"평가사님, 매도가 안 되면 지금 증여로 돌리는 게 맞겠죠?" 다주택자 양도세 중과 일정이 다가오던 무렵, 이런 전화가 부쩍 많았어요. 팔릴 때까지 버텨 보자는 계획이 더는 통하지 않을 것 같으니 증여 쪽으로 마음이 기우신 거예요.

그런데 증여를 정한 뒤에도 막막함은 남습니다. 어떤 가격으로 신고해야 나중에 설명이 되는지, 그 기준이 아직 없기 때문이에요.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다.

이 글에서 답하는 질문

반포 르엘 2차 단지 진입로와 정문

이 건은 잠원동 반포 르엘 2차를 자녀에게 넘기려던 다주택자 의뢰인의 일이었어요. 처음 세우신 계획은 간단했습니다. 300세대가 안 되는 작은 단지이니 공시가격으로 신고하면 되지 않겠느냐는 거였죠.

이 단지는 공시가격이 20억에서 30억대(2025년 공시 기준)였어요. 실제 거래되는 수준과는 간격이 꽤 큰 단지입니다. 내야 할 세금이 적지 않으니, 잘못 신고했다가 조사를 받지는 않을지 걱정이 크셨어요.

공시가격만으로 신고하면 나중에 과세관청이 시가를 다시 따질 여지가 남습니다. 세대수가 적고 값이 높은 단지는 비교할 거래가 드물어 시가를 정하기 까다로운 게 사실이에요. 그렇다고 기준 없는 값으로 덮어 두면 신고 뒤에 다시 설명해야 하는 부담이 생깁니다.

저는 상담에서 이 부분을 길게 말씀드렸어요. 공시가격은 보충적인 기준일 뿐이고, 그 집의 사정을 담은 근거가 따로 있어야 한다고요. 의뢰인께서는 그 자리에서 감정평가를 진행하기로 하셨습니다.

반포 르엘 2차 동 외관

감정평가는 대상 물건의 개별 요인을 반영해 가액을 정합니다. 단지 평균이 아니라 그 세대가 가진 조건에서 출발한다는 뜻이에요. 이 건도 공시가격이라는 바깥 숫자 대신 그 집의 사정으로 기준을 세웠습니다.

아파트를 증여할 때 함께 살펴야 하는 세금은 증여취득세와 증여세예요. 자녀가 언젠가 팔 때의 양도소득세까지 보면 셋이 됩니다.

해당 재산의 감정가액이 있으면 앞의 두 세금에서 시가로 함께 쓰입니다. 한 번 근거를 세워 두면 두 신고가 같은 기준 위에 놓이는 셈이에요.

증여로 받은 아파트의 취득가액은 받은 그 시점에 정해집니다. 자녀가 훗날 이 집을 팔면 그때 정해 둔 값이 계산의 출발점이 되는 거죠. 그래서 저는 의뢰인께 지금 세금 하나만 보고 값을 생각하지 마시라고 말씀드렸어요.

평생 보유하실 계획이거나 비과세가 분명한 경우라면 이 부분은 덜 중요할 수 있습니다. 그렇지 않다면 증여 시점의 값이 근거 있게 서 있어야 몇 년 뒤에도 같은 설명을 할 수 있어요.

반포 르엘 2차 공동현관

평가에서 중요한 건 값의 높낮이가 아니라 근거입니다. 근거 없이 정한 값은 시가로 인정받지 못하고 다시 평가를 받아야 하는 부담으로 돌아옵니다.

혼자 판단하기 어려우면 탁상감정으로 먼저 의견을 들어 보셔도 돼요. 탁감 비용은 정식 의뢰로 이어지면 전액 공제됩니다.

이 네 가지만 알려 주셔도 어떤 기준부터 볼지 말씀드릴 수 있어요. 문자로 "블로그 보고 연락드려요"라고 남겨 주시면 가장 먼저 확인해 연락드리겠습니다.