원베일리 증여 감정평가, 최고가 실거래와 우리 집이 다른 이유

"평가사님 말씀이 다 맞았네요." 8개월 만에 다시 걸려 온 전화에서 의뢰인께서 가장 먼저 하신 말씀입니다. 반포 래미안 원베일리 34평을 가지고 계신 분이었어요.

지난 2월 처음 상담할 때, 저는 증여를 고민하신다면 일정을 미루지 않는 편이 좋겠다고 말씀드렸습니다. 수십억 원이 움직이는 일이라 의뢰인께서는 신중하셨고, 결정을 뒤로 미루셨죠. 그사이 같은 평형의 실거래가는 크게 올라 있었습니다.

이 글에서 답하는 질문

반포 래미안 원베일리 단지 입구와 동 외관

2월에 의뢰인께서는 "설마 여기서 더 오르겠어요?"라며 고민을 이어 가셨습니다. 그리고 8개월 뒤 다시 연락을 주셨을 때는 실거래 기록이 이미 크게 바뀌어 있었어요. 그대로 증여한다면 같은 단지 유사매매사례가액이 기준이 될 수 있는 상황이었습니다.

증여를 앞둔 분에게 시세 상승은 반가운 소식만은 아닙니다. 의뢰인께서는 몇 달 전 가격이 자꾸 떠올라 무엇부터 해야 할지 갈피를 못 잡고 계셨습니다.

공개된 실거래 기록에는 전용면적, 계약일, 거래금액, 층이 나옵니다. 하지만 어느 동인지, 어느 쪽을 보는지, 단지 안 어디에 있는지는 나오지 않습니다. 원베일리처럼 한강을 낀 대단지에서는 바로 그 빠진 정보가 값을 크게 가르는 조건이 됩니다.

그래서 저는 먼저 의뢰인 세대와 비교될 최고가 거래가 어떤 세대였는지부터 확인했습니다. 확인해 보니 그 거래는 한강이 파노라마처럼 펼쳐지는 동의 선호층 세대였어요. 희소성이 아주 높은, 단지 안에서도 손에 꼽히는 세대였죠.

의뢰인 세대는 사정이 달랐습니다. 단지 안쪽에 있어 한강 조망이 어려웠고, 상대적으로 찾는 사람이 적은 저층이었어요.

같은 단지 같은 평형이면 값도 비슷할 거라고 생각하시기 쉽습니다. 그런데 한강 조망처럼 드문 조건은 시장에서 따로 값이 매겨집니다.

원베일리 인근 한강변 풍경

저는 현장에 가서 이 차이를 보여 줄 객관적인 자료부터 모았습니다. 조망은 도면이나 실거래 기록으로는 확인되지 않습니다. 현장에서 무엇이 보이고 무엇이 가려지는지를 직접 봐야 비로소 근거가 됩니다.

아래는 그날 현장에서 확인해 평가서에 담은 것들입니다.

이 세 가지를 비교 사례와 맞대어 평가서에 근거로 적었어요. 그 덕분에 의뢰인께서는 증여 신고까지 이어 갈 수 있는 기준을 갖추셨습니다.

시세가 이미 올랐다고 감정평가가 늦은 것은 아닙니다. 최고가 거래를 그대로 우리 집 값으로 볼 수 없는 조건이 있다면, 그 조건을 근거로 세우는 일은 언제든 할 수 있습니다.

다만 싼 값만 찾는 평가가 좋은 평가는 아닙니다. 근거 없이 정한 값은 시가로 인정받기 어렵고, 결국 다시 평가를 받는 부담으로 돌아옵니다. 반대로 조건이 다른 세대의 최고가를 그대로 가져다 쓰는 것도 그 집의 사정을 빼 버리는 일입니다.

몇 달 전 가격이 아른거려 아무 결정도 못 하고 계신 분이 적지 않습니다. 그럴 때는 지나간 시점보다 지금 우리 집이 최고가 세대와 어떻게 다른지를 먼저 보시길 권합니다. 조망, 층, 단지 안 위치처럼 실거래 기록에 나오지 않는 조건이 있는지가 출발점이에요.

이번 의뢰인께서도 그 차이를 확인하신 뒤에야 마음을 정하고 증여를 진행하셨습니다.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 같은 단지 최고가가 마음에 걸리신다면, 사정을 문자로 먼저 남겨 주세요. 정식 의뢰로 이어지면 탁상감정 비용은 전액 공제됩니다.