올림픽훼밀리타운 감정평가, 증여세와 취득세가 같은 기준을 볼 때

"증여는 하고 싶은데, 당장 낼 세금이 없어 걱정이에요." 요즘 상담에서 한숨과 함께 가장 자주 듣는 말입니다. 아파트 증여는 증여세에서 끝나지 않고 취득세까지 따라오기 때문이에요.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다. 올림픽훼밀리타운 31평형을 장남에게 넘기려던 의뢰인과 석 달 동안 같이 달력을 보던 이야기를 적어 봅니다.

이 글에서 답하는 질문

올림픽훼밀리타운 단지 안 도로를 따라 늘어선 고층 동

의뢰인이 처음 연락을 주신 것은 2월이었습니다. 송파구 올림픽훼밀리타운, 그중 84타입인 31평형을 장남에게 넘기고 싶다고 하셨어요. 마음은 급하셨지만, 증여세와 취득세를 한꺼번에 낼 자금은 넉넉하지 않은 상황이었습니다.

그래서 이 건은 처음부터 세금 두 가지를 같이 놓고 봐야 했습니다. 두 세금이 모두 같은 시가를 기준으로 계산되기 때문입니다. 기준이 되는 가액 하나가 두 고지서에 동시에 영향을 주는 셈이에요.

2월에 탁상감정을 먼저 진행했습니다. 의뢰인은 지금 확정하는 편이 낫겠다며 빨리 증여하고 싶어 하셨어요. 다만 세금을 감당할 자금이 아직 부족하다는 점이 마음에 걸렸습니다.

저는 서둘러 날을 잡기보다 거래 흐름을 몇 달 더 보시자고 말씀드렸습니다. 자금 준비가 덜 된 채 날짜부터 정하면 신고 뒤가 더 버거울 수 있기 때문입니다. 그 뒤 석 달 동안 거래를 이렇게 지켜봤습니다.

5월에 정식 감정평가를 진행했습니다. 근거로 삼은 것은 4월의 실거래와 5월에 나온 매물들이었어요. 2월의 탁상감정 숫자는 그 시점의 참고값으로만 두고, 정식 평가는 증여 시점 자료로 다시 짰습니다.

올림픽훼밀리타운 앞 보도와 상가 쪽에서 바라본 단지 모습

실거래가 바뀌면 감정평가도 그 흐름을 비켜 가지 못해요. 여기에 의뢰 세대의 층과 향 같은 개별 조건을 함께 따졌습니다. 시장 분위기와 우리 집만의 조건, 이 둘이 이 건 가액의 뼈대였습니다.

만약 2월에 서둘러 증여하셨거나 감정평가 없이 신고하셨다면 어땠을까요? 그럴 때는 비슷한 세대가 팔린 가격, 곧 유사매매사례가액이 우리 집 시가로 쓰일 수 있습니다. 증여일 앞뒤로 비슷한 세대 거래가 여러 건이면, 증여일에 가장 가까운 거래가 기준이 됩니다.

감정평가를 받으면 우리 집의 층, 향, 그 시점의 시장 분위기를 근거로 기준을 따로 세울 수 있습니다.

그렇다고 값이 작게 나올수록 좋은 평가일까요? 그렇지 않습니다. 근거 없이 지나치게 낮은 가액은 시가로 인정받지 못하고 다시 평가받는 부담으로 돌아옵니다.

증여 자금이 빠듯하다면 평가 날짜보다 세금 마련 계획을 먼저 세우시길 권합니다. 그다음에 평가기간 안에서 언제를 기준으로 삼을지 정하는 순서가 덜 버겁습니다. 이 건에서도 서두르지 않은 덕분에 의뢰인은 자금을 준비할 시간을 벌 수 있었어요.

아래 내용을 함께 주시면 일정과 근거를 같이 그려 볼 수 있습니다.

평가는 날짜와 근거가 함께 맞아야 설명이 됩니다. "블로그 보고 연락드려요"라고 문자 남겨 주시면 먼저 확인하겠습니다.