"단지에 신고가가 났는데, 상속세도 그 가격으로 내야 하나요?" 상속 신고를 앞두고 이런 전화를 주시는 분들은 대개 목소리부터 지쳐 계십니다. 잠실 장미1차아파트 64평형을 물려받은 의뢰인도 그러셨어요.
진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다. 지난해 말에 맡았던 상속 건인데, 단지 시세와 우리 집 값이 어떻게 다른지 잘 보여 준 일이었습니다.
이 글에서 답하는 질문
- 같은 단지에서 신고가가 나오면 그 가격이 상속 시가가 되나요?
- 같은 평형인데 거래 금액이 크게 벌어지는 이유는 무엇인가요?
- 상속에서 감정가액은 실거래가와 비교해 어떤 자리에 있나요?
- 감정평가를 받으면 그 가액이 늘 인정되나요?
잠실 장미아파트 상속 감정평가 문의가 들어온 날
의뢰인이 가장 곤란해하신 것은 거래 소식이었습니다. 64평형은 단지 전체에서 84세대뿐이라 원래 거래가 드문 평형이에요. 그런데 문의 직전 여름에 이 평형에서만 세 건이 연달아 팔렸습니다.
그 과정에서 이 평형의 최고가가 새로 쓰였고요. 상속 신고를 앞둔 의뢰인에게는 반갑기보다 막막한 소식이었을 겁니다. 그 가격이 그대로 우리 집 시가가 될까 걱정이 크셨습니다.
석 달 사이 세 건, 6억의 폭
저는 그 세 건의 실거래부터 살폈습니다. 같은 평형인데도 가장 낮은 거래와 가장 높은 거래 사이가 6억 원이나 벌어져 있었어요. 층과 위치, 조망이 다르면 시장이 매기는 값도 달랐던 겁니다.
| 시기 | 거래한 세대의 조건 | 금액 |
|---|---|---|
| 6월 | 한강이 보이는 라인, 고층 | 50억 원 |
| 6월 | 저층 | 44억 원 |
| 8월 | 학교와 가장 가까운 위치, 중층 | 50억 원 |
한강이 펼쳐지는 고층과 주차장을 내려다보는 저층이 같은 값일 수는 없습니다. 우리는 이미 같은 단지라도 세대마다 값이 다르다는 것을 알고 있어요. 문제는 상속 신고에서 이 차이가 저절로 반영되지 않는다는 점입니다.
의뢰 세대는 그 거래들과 조건이 달랐습니다
현장에 가 보니 의뢰 세대는 50억에 팔린 두 세대와 사정이 꽤 달랐습니다. 단지 안에서 위치가 애매했고, 한강 조망은커녕 층도 어중간했어요. 그런 세대에 신고가를 그대로 대면 의뢰인 입장에서는 억울할 수밖에 없죠.
그렇다고 단지 거래를 무시할 수도 없습니다. 그 거래들은 그 시기 시장이 이 평형을 어떻게 봤는지 보여 주는 가장 가까운 자료이기 때문입니다. 저는 세 건을 버리지 않고, 의뢰 세대와 어디가 같고 어디가 다른지부터 적어 나갔습니다.
잠실 장미아파트 상속 감정평가, 근거를 세운 순서
근거는 세 단계로 쌓았습니다. 먼저 단지 안 실거래를 참고하고, 다음으로 의뢰 세대만의 조건을 하나씩 대조했어요. 마지막으로 그 무렵 시장 분위기를 함께 반영했습니다.
- 단지 실거래: 같은 평형 세 건의 층, 위치, 조망을 의뢰 세대와 나란히 놓았습니다.
- 개별 조건: 단지 안 위치와 층, 조망이 거래 세대와 얼마나 다른지 따졌습니다.
- 시장 상황: 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤라 거래가 잠시 잠잠했던 시점이었습니다.
이 세 가지를 함께 놓고 상속개시일 기준의 가액을 정했습니다. 신고가 한 건이 아니라 의뢰 세대의 조건이 가액의 중심이 되도록 하는 것이 목표였어요.
잠실 장미아파트 상속 감정평가에서 감정가액이 갖는 자리
상속세 및 증여세법은 시가를 판단할 자료에 순서를 두고 있습니다. 감정가액이 먼저이고, 유사매매사례가액과 공동주택가격이 그 뒤를 잇습니다. 그래서 단지 안 거래가 있어도 감정가액이 있으면 그것이 먼저 시가로 검토됩니다.
국세청도 납세자가 스스로 감정평가를 받는 것을 권하고 있어요. 상속세 신고용 감정평가 수수료는 500만 원 한도에서 상속세 과세가액에서 빼 줍니다. 근거는 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3이에요(2026년 11월 기준). 다만 감정가액이라고 해서 언제나 인정되는 것은 아닙니다.
근거 없이 지나치게 낮거나 높게 나온 가액은 신뢰를 잃습니다. 그러면 다시 평가를 받거나 가산세를 부담하는 일까지 생길 수 있어요. 그래서 의뢰 세대의 조건을 끝까지 설명할 수 있는 가액이어야 합니다.
잠실 장미아파트 상속 감정평가, 신고가 단지에서 상속을 앞두셨다면
상담 때 아래 내용을 알려 주시면 무엇부터 볼지 바로 말씀드릴 수 있습니다.
- 단지명, 평형, 층
- 상속개시일과 신고 일정
- 마음에 걸리는 단지 안 최근 거래
- 조망이나 위치처럼 우리 집이 다른 거래와 다른 점
단지에 신고가가 났다고 해서 우리 집 값이 곧 그 가격인 것은 아닙니다. "블로그 보고 연락드려요"라고 문자 남겨 주시면 먼저 확인하고 연락드리겠습니다.