잠실 현대아파트 증여, 배우자 지분 비율은 전체 가액이 먼저입니다

"증여할 때 감정평가를 받는 게 좋다고 들었어요." "그런데 배우자에게 지분만 넘길 때도 받아야 하나요?" 잠실동 현대아파트를 가진 의뢰인이 처음 물으신 것도 바로 이 질문이었어요.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다. 지분 증여는 전체를 넘기는 증여와 셈하는 순서가 조금 다른데요, 이 건으로 그 차이를 짚어 보겠습니다.

이 글에서 답하는 질문

잠실동 현대아파트 동 외벽을 비스듬히 올려다본 모습

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 실제 거래가 눈에 띄게 줄었습니다. 팔려고 내놓았던 집을 다시 거둬들이는 분들도 적지 않았어요. 그 무렵 상담에서 자주 들리던 말이 배우자 지분 증여였습니다.

이 의뢰인도 같은 흐름 속에서 연락을 주셨습니다. 매도 대신 무엇을 할 수 있을지 고민하다 지분 증여로 마음이 기우셨다고 해요. 다만 지분으로 나눌 때 기준을 어떻게 잡는지는 막막하게 느끼고 계셨습니다.

지분 증여를 찾는 분들이 드는 까닭은 대개 네 가지입니다. 세금 계산은 사정마다 달라서 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다. 그래도 상담에서 자주 나오는 이야기를 적어 보면 다음과 같아요.

이 건에서 의뢰인이 먼저 꺼낸 숫자는 배우자 증여 공제 한도였습니다. 배우자 공제 6억 원 안에서 넘길 수 있는 만큼 지분을 넘기고 싶다고 하셨어요. 당시 34평형 시세는 20억 원 안팎에서 움직이고 있었습니다.

"공제 한도를 꽉 채워서 넘기고 싶어요." 의뢰인의 요청은 이 한 문장이었습니다. 그렇다면 몇 퍼센트를 넘길지는 아파트 전체 가액이 정해진 뒤에야 계산할 수 있습니다.

지분 증여에서 감정평가가 하는 일은 분모를 세우는 것입니다. 6억이라는 공제 한도는 법이 정하지만, 그것이 전체의 몇 퍼센트인지는 전체 가액이 정합니다. 구조를 표로 놓으면 이렇게 됩니다.

같은 6억이라도 분모가 달라지면 넘어가는 지분 비율도 달라집니다. 그러면 전체 가액이 작게 나올수록 좋은 걸까요? 그렇지 않습니다.

분모에 근거가 없으면 그 위에 쌓은 비율도 함께 흔들려요. 시가로 인정받지 못해 다시 평가하게 되면 계산을 처음부터 다시 해야 합니다.

이 건에서 저는 거래가 드문 시기라는 점부터 붙들었습니다. 토지거래허가구역 지정 뒤라 같은 평형의 최근 거래가 많지 않았거든요.

그래서 비교할 거래를 고르는 단계에 가장 오래 머물렀습니다. 거래가 적을수록 한 건 한 건이 기준에 주는 무게가 커지기 때문입니다.

잠실동 현대아파트 단지 안쪽 주차장과 여러 동이 함께 보이는 모습

비교 거래가 정해진 뒤에는 의뢰 세대의 층과 향을 거래 사례와 하나씩 대조했습니다. 그 차이를 가액에 반영해 증여 시점에 맞는 전체 가액을 세웠어요. 의뢰인은 그 근거를 바탕으로 넘길 지분 비율을 정하셨습니다.

지분 증여는 비율을 먼저 정하고 싶어지는 증여입니다. 하지만 순서는 늘 전체 가액이 먼저이고, 비율은 그다음이에요. 아래 내용을 함께 주시면 상담이 훨씬 빨라집니다.

처음에 진짜 가격은 근거에서 나온다고 인사드렸습니다. 지분 증여에서는 그 근거가 곧 분모이고, 분모가 서야 비율도 설명이 됩니다. "블로그 보고 연락드려요"라고 문자 남겨 주시면 먼저 확인하겠습니다.