잠실 아시아선수촌 감정평가, 64평 저층 세대의 증여 근거 세우기

"양도세 중과 유예가 끝난다고 해서 아이들에게 증여하려고 합니다." "대형 평형이라 증여세가 만만치 않을 것 같아 걱정이네요." 지인 소개로 연락을 주신 의뢰인의 첫 메시지는 이렇게 시작했습니다.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다. 잠실 아시아선수촌 64평, 그것도 저층 세대를 맡았던 이야기를 꺼내 보려 해요.

이 글에서 답하는 질문

잠실 아시아선수촌 아파트 동을 아래에서 올려다본 모습

의뢰인의 걱정은 크기에서 나왔습니다. 면적이 넓은 만큼 증여 규모도 커지니 마음이 무거우셨던 거죠. 먼저 이 건의 조건을 한 줄씩 적어 보면 이렇습니다.

아시아선수촌은 40평이 넘는 대형이 많은데도 거래가 끊이지 않는 단지입니다. 잠실을 대표하는 단지 가운데 하나로 꼽히는 이유이기도 하고요. 그런데 바로 이 점이 증여 신고에서는 따로 생각할 거리를 만듭니다.

비교할 실거래가 많으면 그 가운데 높은 거래가 기준이 될 수 있습니다. 로열동 로열층이나 내부를 새로 꾸민 집이 비싸게 팔렸다고 해 볼게요. 우리 집 상태와 상관없이 그 가격이 유사매매사례가액으로 잡힐 수 있어요.

아시아선수촌 대형 평형의 시세와 실거래 흐름 그래프

의뢰인도 이 부분을 가장 염려하셨습니다. 같은 64평이라도 층과 향, 관리 상태가 다르면 시장이 보는 값도 다르기 때문입니다. 감정평가는 그 차이를 우리 집 기준으로 다시 짚어 보는 일이에요.

이 건에서 제가 먼저 본 것은 저층이라는 점과 단지 안 최대 평형이라는 점이었습니다. 둘 다 비교 대상을 고를 때 그대로 가져다 쓰기 어려운 조건이에요. 여기에 향과 관리 상태도 함께 따져 봤습니다.

이렇게 조건을 하나씩 대조한 뒤 증여 시점에 맞는 가액을 정했습니다. 그리고 의뢰인이 그 근거를 들고 차분히 신고를 준비하실 수 있게 도와드렸어요.

흔히 국민평형이라 부르는 30평대는 찾는 사람이 많아 거래도 잦습니다. 대형은 수요가 상대적으로 적어서 단지 안 거래가 띄엄띄엄 나옵니다. 그러면 인근 비슷한 단지의 거래까지 살펴야 하는데, 이 선을 혼자 긋기는 쉽지 않습니다.

비교할 거래를 찾지 못해 공시가격으로 신고하는 경우도 있습니다. 국세청은 이런 고가 부동산을 대상으로 직접 감정평가를 하고 있어요. 신고가액이 시세와 동떨어졌다고 보면 직접 평가해 세금을 다시 매기고 가산세가 붙을 수 있습니다.

대형 평형은 자산 가액 자체가 큽니다. 같은 비율의 차이라도 금액으로 옮기면 폭이 커지고, 세금도 따라 움직여요.

그래서 저는 큰 집일수록 근거 하나하나를 더 보수적으로 확인합니다. 비교 거래를 하나 더 넣을지 뺄지도 이 건에서는 여러 번 다시 따졌어요.

상속세 및 증여세법상 부동산 평가 순서를 정리한 참고 자료

감정가액은 상속세 및 증여세법에서 먼저 따지는 시가입니다. 다만 가격이 근거 없이 너무 낮으면 시가로 인정받지 못하고 다시 평가받는 부담이 생깁니다. 반대로 우리 집 조건과 다른 높은 거래를 그대로 따르면 과하게 신고하게 됩니다.

받을지 말지 망설여진다면 탁상감정부터 해 보셔도 괜찮습니다. 탁상감정은 5만 원부터이고, 정식 의뢰로 이어지면 그 비용은 전액 공제됩니다. 연락 주실 때 아래 내용을 함께 주시면 감정평가가 실익이 있을지부터 같이 봐 드려요.

"블로그 보고 연락드려요"라고 문자 남겨 주시면 가장 먼저 확인하고 있습니다.