도곡삼성래미안 감정평가, 신고가 한 건과 저층 세대 비용 안내

"호가가 이렇게 올랐는데, 세금도 호가 기준으로 내야 하나요?" 요즘 상속이나 증여를 앞두고 상담 오시는 분들이 가장 많이 하시는 질문이에요. 다주택 중과 유예가 끝난 뒤 매수세는 꺾였지만, 강남 아파트 호가는 계속 오르고 있습니다.

집값이 오르는 건 반가운 일이지만 신고를 앞둔 분께는 마음 편한 소식만은 아니에요. 어떤 숫자를 기준으로 삼느냐에 따라 신고의 출발점이 달라지기 때문입니다.

진짜 가격은 근거에서 나옵니다. 안녕하세요, 감정평가사 최동진입니다.

이 글에서 답하는 질문

도곡동 삼성래미안 주동 외관

이번에 맡은 물건은 도곡동 삼성래미안 47평형(전용 122)이었어요. 세금 신고를 위한 평가였습니다. 작년까지만 해도 시세가 지금보다 한참 아래였는데, 최근 호가는 크게 올라 있었어요.

문제는 거래였습니다. 시세는 빠르게 올랐지만 최근 실거래가 거의 없었고, 올해 상반기 20층의 신고가 거래 한 건이 사실상 전부였어요.

감정평가 없이 신고하면 국세청은 가장 비슷한 자산의 실거래가인 유사매매사례가액을 시가로 봅니다. 이 건이라면 그 고층 신고가 한 건이 우리 집 기준으로 들어올 수 있는 상황이었어요.

거래가 한 건뿐인 단지에서는 그 한 건이 그대로 시세처럼 보입니다. 하지만 층이 다르면 일조와 조망, 생활 조건이 모두 달라져요. 그 차이를 담지 않은 숫자는 우리 집 가치를 설명하지 못합니다.

도곡삼성래미안 저층부와 출입구

의뢰 세대는 저층이었습니다. 신고가가 나온 20층과 같은 가치로 보기는 어려웠어요. 저는 이 차이를 근거로 남기기 위해 감정평가를 진행했습니다.

먼저 인근 비슷한 단지의 같은 평형대 실거래를 넓게 모아 비교했어요. 그다음 고층 거래사례와 견주어 저층이 겪는 일조와 사생활 문제를 따져 값에 반영했습니다. 그 세대가 가진 조건을 있는 그대로 담는 작업이었어요.

평가서에는 이 비교 과정이 빠짐없이 남습니다. 나중에 누가 물어도 왜 이 값인지 같은 설명을 할 수 있어야 하기 때문이에요.

감정평가 수수료는 국토교통부가 정한 법정 요율을 따릅니다. 2026년 기준 국토교통부공고 제2026-145호(2026년 2월 9일 시행)가 그 기준이에요.

감정평가 비용은 순수수료와 실비, 부가세로 구성

비용은 순수수료에 실비와 부가세를 더해 정해집니다. 제 사무소 공지 요율표(1곳 기준)는 아래와 같아요.

요율은 0.8~1.2배 범위에서 의뢰인과 협의합니다. 물건 상황에 따라 달라질 수 있으니 정확한 금액은 따로 여쭤봐 주세요.

상속세 신고용 감정평가라면 수수료를 500만 원 한도에서 상속세 과세가액에서 빼 줍니다. 근거는 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3이에요(2026년 11월 기준). 증여세 신고에는 이 공제가 없습니다. 한도는 세법 사항이라 신고 시점에 다시 확인해야 해요.

탁상감정은 5만 원부터이고, 정식 의뢰로 이어지면 그 비용은 전액 공제됩니다. 정식 평가 전에 대략의 방향과 비용을 먼저 들어 보실 수 있어요.

값이 오르는 시기에는 호가와 우리 집의 실제 가치 사이 간격이 벌어지기 쉬워요. 과세관청이 알아서 적당히 정해 주리라 기대하고 두면, 그 간격이 그대로 신고 기준에 들어올 수 있습니다.

하나라도 해당하면 신고 전에 그 집의 시가 근거를 먼저 세워 두시는 편이 좋습니다.

탁상감정과 정식 평가 모두 의뢰하실 수 있어요. 문자로 "블로그 보고 연락드려요"라고 남겨 주시면 가장 먼저 확인해 연락드리겠습니다.